یکی از مسائل حقوقی مهم در خرید ملک یا خودرو و مواردی دیگر تنظیم قولنامه است که برای این مسئله حقوقی مهم باید اطلاعات کافی داشته باشید و با آگاهی کامل عمل کنید تا از مشکلات پیچیده عدم رعایت یک سری نکات جلوگیری شود.
زمانی که ملک و یا ماشین مورد نظر خود را پیدا کردید یا قصد فروش ملکی را دارید و آماده عقد قرارداد بودید در نوشتن و تنظیم قولنامه ماشین یا ملک نکاتی را باید رعایت کنید تا معامله خوبی داشته باشید. ابتدا بهتر است بدانید که قولنامه چیست و چرا تنظیم می شود؟
زمانی که ملک و یا ماشین مورد نظر خود را پیدا کردید یا قصد فروش ملکی را دارید و آماده عقد قرارداد بودید در نوشتن و تنظیم قولنامه ماشین یا ملک نکاتی را باید رعایت کنید تا معامله خوبی داشته باشید. ابتدا بهتر است بدانید که قولنامه چیست و چرا تنظیم می شود؟
قولنامه چیست؟
قولنامه نوعی قرارداد اولیه است که مابین طرفین، یعنی خریدار و طرف فروشنده تنظیم می‌شود. شرایط واگذاری طی این قرداد اولیه مشخص می‌شود و تمام جزئیات ذکر می‌شود، زیرا نکات حقوقی مهم هنگام تنظیم قولنامه باید به اطلاع خریدار و فروشنده برسد و سپس طرفین معامله آن را امضا کرده و تا وقتی که معامله و انتقال سند و انتقال وجه به صورت کامل انجام نشده است از اعتبار برخوردار است.
واگذاری نیز ممکن است در ازای وجه کاملا نقدی توسط مشتری و یا در قالب اقساط با فاصله‌های زمانی مشخص انجام گیرد. زمانی که قولنامه نوشته می‌شود خریدار باید در مدت زمان معین، پول را به طور کامل بپردازد و فروشنده نیز حق ندارد ملک را به شخص دیگری بفروشد.
قولنامه به دلیل اینکه توسط افراد عادی و بدون دخالت مامورین دولتی انجام می‌شود یک سند عادی است که اعتبار اسناد رسمی را ندارد و تنها داشتن قولنامه به معنی اینکه سند مالکیت را دارید نیست و بلکه باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و سند ملک خود را دریافت کنید تا به عنوان مالک تام الاختیار ملک شناخته بشوید.
توافق هایی که به این صورت انجام می‌شوند مشمول ماده 10 قانون مدنی ایران و الزام آور هستند و در حدود تعهداتی که در متن قولنامه شده می‌توان از طریق دادگاه، طرف متخلف را ملزم به انجام آن تعهدات کرد.
واگذاری نیز ممکن است در ازای وجه کاملا نقدی توسط مشتری و یا در قالب اقساط با فاصله‌های زمانی مشخص انجام گیرد. زمانی که قولنامه نوشته می‌شود خریدار باید در مدت زمان معین، پول را به طور کامل بپردازد و فروشنده نیز حق ندارد ملک را به شخص دیگری بفروشد.
قولنامه به دلیل اینکه توسط افراد عادی و بدون دخالت مامورین دولتی انجام می‌شود یک سند عادی است که اعتبار اسناد رسمی را ندارد و تنها داشتن قولنامه به معنی اینکه سند مالکیت را دارید نیست و بلکه باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و سند ملک خود را دریافت کنید تا به عنوان مالک تام الاختیار ملک شناخته بشوید.
توافق هایی که به این صورت انجام می‌شوند مشمول ماده 10 قانون مدنی ایران و الزام آور هستند و در حدود تعهداتی که در متن قولنامه شده می‌توان از طریق دادگاه، طرف متخلف را ملزم به انجام آن تعهدات کرد.
نکاتی برای تنظیم قولنامه
1. مهم‌ترین نکته در امر خرید خانه و تنظیم قولنامه این است که خریدار و فروشنده باید به معتبر بودن بنگاه و یا مشاور املاکی که قولنامه قرار است آن جا نوشته شود توجه کنند. بنگاه‌های املاک باید از اتحادیه مشاورین املاک مجوز داشته باشند تا صلاحیت تنظیم قولنامه را داشته باشند. اگر این مجوز وجود نداشته باشد قولنامه فاقد اعتبار حقوقی خواهد بود و در صورت بروز مشکل نمی‌توان به آن استناد کرد پس مطمئن شوید که امضا صاحب جواز پای قرارداد شما ثبت گردد.
2. به وسیله کد رهگیری از فروش یا معامله آن ملک با شخص دیگر به طور کامل مطلع شوید.
3. مشخصات مورد معامله را با آنچه در سند ذکر شده است تطبیق دهید. اگر مورد معامله خانه است ملحقات ملک مانند آبفبرق، پارکینگ در متن سند قید شده باشد.
4. قولنامه باید علاوه بر امضای فروشنده و خریدار و مهر و امضای صاحب بنگاه به امضا دو نفر شاهد نیز برسد و امضا شاهدها در پای قرارداد به اعتبار بخشی قرارداد کمک بزرگی می‌کند.
5. تاریخ تحویل ملک به درستی و دقت بیان گردد. اگر ملکی که خریداری کرده‌اید درحال حاضر مستأجر دارد با فروشنده بر سر زمان و نحوه تخلیه ملک توافق کنید.
6. اطمینان پیدا کنید که فرد فروشنده ممنوع المعامله نباشد و خدمت سربازی را نیز تمام کرده باشد. زیرا در این صورت قادر به انتقال سند رسمی به شما نخواهد بود.
7. مالی که قصد خرید آن را دارید اگر از طریق ارث به فرد رسیده حتما گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مایات بر ارث را مشاهده کنید.
8. همزمانی معامله به این معنا که طرفین قرارداد قدم به قدم و به صورت همزمان تعهدات خود را اجرا کنند. زمانی که کار انتقال سند به صورت کامل انجام نشده است خریدار نیز نباید تمام مبلغ معامله را بپردازد و تا زمانی هم که فروشنده پول خود را به طور کامل دریافت نکرده نباید سند را به نام خریدار انتقال دهد.
9. قولنامه در سه نسخه نوشته می‌شود که باید دست خریدار و فروشنده و مشاور املاک محفوظ باشد. هر سه نسخه قولنامه باید مثل هم نوشته شده باشند و هرگونه مغایرت در اطلاعات ثبت شده می‌تواند به ابطال معامله منجر شود. خریدار باید قبل از عقد قولنامه سند ملک و اطلاعات ثبت شده در قولنامه را با اطلاعات سند اصلی مطابقت دهد. این نکته بسیار سطحی و ساده منشأ بروز اختلافات و کلاهبرداری‌های بسیاری است و این عدم شفافیت در قولنامه و بندهای قرارداد بین طرفین معامله در نهایت منجر به اختلافات حقوقی می‌شود.
10. گاهی ممکن است ملک مورد معامله متعلق به چند مالک باشد و یا یک نفر به وکالت از همه‌ی آن‌ها در معامله حضور یابد. در صورت مالکیت چندنفر، تمام آن‌ها باید پای معامله حضور داشته باشند و در خصوص وکالت، این وکالت باید محضری در در دفترخانه‌ی اسناد رسمی ثبت شده باشد و اصل گواهی آن ارائه شود.
11. قولنامه ذکر کنید که اگر درباره مالی که به شما فروخته شده فرد دیگری ادعای مالکیت کرد مسئولیت جبران خسارت به عهده کیست.
12. قولنامه در صورتی که به طور صحیح تنظیم شود حامی حقوق افراد است و و افراد با استناد به آن می‌توانند به دادگاه مراجعه کنند و حقوق قانونی خود را پیگیری کنند.
